トランクルーム経営は儲からない？稼働率の実例で見る理由と始め方｜フランチャイズ・開業の注意点

トランクルーム経営が「儲からない」と言われるいちばんの理由は、部屋が埋まるまでに時間がかかることです。最大手のハローストレージ（エリアリンク）でも、2026年9月の稼働率は、直近2事業年度内に出店した新規物件で49.65%、それ以外の既存物件で86.48%でした（エリアリンク「ストレージ室数実績」、2026年10月28日閲覧）。

人を置かずに運営でき、出店して時間がたった物件は高い稼働率を保てる一方、最初の2年ほどは半分前後しか埋まらないことを前提に資金を組む必要があります。ここでは、上場している運営会社の開示と、国土交通省・東京都の案内から、トランクルーム経営の仕組み・注意点・始め方を整理します。

トランクルーム経営とは？3つの型

トランクルーム経営とは、収納用の区画を月ぎめで貸し、その利用料を収入にする事業のことです。エリアリンクの用語集では、レンタル収納スペースの利用料が事業収入となる事業で、日本ではトランクルーム、アメリカではセルフストレージと呼ぶと説明しています。同社は2025年12月時点で2,850物件、約12万室を運営しています。

形は大きく3つに分かれます。

同社の中期経営計画では、関東・関西の都市部を中心に、コンテナ型・建築型・ビルイントランク型の3つを展開しています。

儲からないと言われる理由：埋まるまでの2年

トランクルームの売上は、総室数×稼働率×1室の利用料で決まります。人件費はほとんどかからない代わりに、部屋が埋まらない間も土地やフロアの賃料、コンテナや内装の費用は出ていきます。

エリアリンクの2026年の月ごとの実績を見ると、新規物件と既存物件の稼働率の差がはっきり出ています。

同社の用語集では、直近2事業年度内に出店した物件を「新規物件」と呼んでいます。つまり、全国に出店のノウハウを持つ会社でも、出店して2年以内の物件は5割前後しか埋まっていないということです。新しく出店する室数が増えると、全体の稼働率は下がります。2026年は1月の総室数125,741室から9月の138,050室へと出店が続き、全体の稼働率は80.64%から78.19%に下がりました。

同社は中期経営計画で「物件の小型化・多店舗展開により、早期の黒字化を実現・高稼働率を維持」することを方針に掲げています。大きな物件を1つ作るより、小さな物件を数多く出すほうが、埋まるまでの負担を軽くできるという考え方です。

コンテナ型の注意点：建築確認と用途地域

コンテナを置いて倉庫として使い続ける場合、それは建築基準法の「建築物」として扱われます。東京都都市整備局は、コンテナを随時かつ任意に移動できない状態で置き、継続的に倉庫などに使う場合は建築物として取り扱い、新たに置くには建築確認申請が必要だとしています。すでに置かれているものも基準に適合させなければならず、適合しなければ違反建築物になります。

国土交通省住宅局は平成26年12月26日の通知で、コンテナを倉庫として設置し継続的に使う物件で、構造や用途の規定への違反が疑われるものが依然として見受けられるとして、都道府県に違反対策の徹底を求めました。東京都が挙げる主な違反の例は次のとおりです。

フランチャイズで始めるか、土地を貸すか

個人や土地の持ち主がトランクルームに関わる形は、主に次の3つです。

1. 自分で運営する：土地やフロアを用意し、区画の設計・集客・契約・鍵の管理まで自分で行います。
2. フランチャイズや運営委託を使う：ブランドや集客の仕組み、契約管理を本部に任せ、対価を払います。エリアリンクも、ほかのストレージ事業者から運営・管理を受託する「パートナー制度」を本格化させるとしています。
3. 運営会社に土地を貸す：屋外コンテナ型は、運営会社が地主から土地を借り上げてコンテナを置く形が多く、土地の持ち主は地代を受け取ります。

フランチャイズの加盟金やロイヤリティは本部ごとに違い、公開されていない本部も多くあります。加盟を考えるときは、加盟金・毎月の支払い・集客の方法・稼働率の実績を書面でもらい、フランチャイズに加盟する前に確かめる8つのことと照らし合わせてください。

トランクルーム経営の始め方

1. 形を決める：コンテナ型・ビルイン型・建築型のどれにするかで、初期費用と手続きが変わります。
2. 用途地域と建築確認を確かめる：コンテナ型なら、土地の用途地域と建築確認の要否を特定行政庁に相談します。
3. 預かるか、貸すかを決める：物を預かる形なら倉庫業の登録が要ります。区画を貸すなら、利用規約と保険の範囲を決めます。
4. 2年分の資金計画をつくる：稼働率5割前後の期間を見込み、賃料や返済を払い続けられるか計算します。
5. 集客の方法を決める：検索や地図アプリで近くの人に見つけてもらう仕組みをつくります。

人を置かない設備型の事業としては、コインランドリー経営とも比べてみてください。空いた部屋を時間で貸すレンタルスペースの小さなM&Aの事例もあります。