レンタルスペースの開業｜儲からないと言われる理由と始め方、手数料30%の収益構造

レンタルスペースは、会議室やパーティールームなどの空間を時間単位で貸す事業で、時間貸しの会議室なら特別な許可なしで始められることが多い業種です。ただし、予約サイトの手数料は利用料の30%（スペースマーケット、2026年8月の決算説明資料）から最大35%（インスタベース、2024年2月のIR資料）かかります。家賃は予約がない日も出ていくため、「儲からない」と言われる理由の多くはこの構造にあります。

この記事では、予約サイトを運営する上場2社の公式資料と、自治体・法令の情報から、レンタルスペースという事業の特徴と始め方をまとめます。少額でレンタルスペースを買い増している実例は貸し会議室を55万〜60万円で買う事例で詳しく紹介しています。

レンタルスペースとは：空間を時間単位で貸す事業

レンタルスペースとは、自分が借りている・持っている部屋を、1時間などの短い単位で他の人に貸し出す事業のことです。利用者は予約サイトで探して予約し、決済も予約サイトを通して行うのが一般的です。

インスタベースの掲載者向けページには、次のような種類が並んでいます。

インスタベースは、掲載スペース数を48,000件以上（2025年12月5日時点の公開情報による自社調べ）、月間の予約受付数を150,000件以上（2025年9月の集計データ）としています。スペースマーケットの資料は、スペースシェアリングのプラットフォーム市場を約200億円としています。

レンタルスペースが儲からないと言われる4つの理由

儲からないと言われる理由は、売上から引かれるお金が多く、売上が入らない日にもお金が出ていくことです。公式資料とインタビューから、主な理由を4つに整理しました。

スペースマーケットの資料には、具体例が載っています。スペース利用料が10,000円の場合、ゲストの支払額は10,500円、ホストの支払額は7,000円、スペースマーケットの収益は3,500円です。つまり、貸し手の手元に残るのは利用料の7割で、そこから家賃・光熱費・清掃費・消耗品を払います。

もう1つの見落としやすい点は、売り手が手放す理由です。少額でレンタルスペースを買い増している中小企業診断士は、売り手の本音として「管理の手間を手放したい」「売上がピークを過ぎた」が多く、引き継いだあと過去の良い売上がそのまま続くとは限らないと話しています。

収益モデル：利用料×予約時間−手数料−固定費

レンタルスペースの利益は、利用料×予約された時間−予約サイトの手数料−固定費（家賃・光熱費・通信費など）−清掃などの変動費で決まります。売上を上げるつまみは、1時間あたりの料金と、予約で埋まる時間の2つです。

入金のタイミングにも注意が要ります。インスタベースは利用料金をすべて回収し、利用翌月末に入金するとしています。家賃は先払いが一般的なので、開業直後の数か月分の固定費は手元の資金で払える状態にしておきます。

許可と契約の注意点：宿泊させない・貸主の承諾を取る

時間貸しの会議室やスタジオは、開業に特別な許可が要らないことが多い業種です。ただし、使わせ方によっては別の法律の対象になります。注意したい点は3つです。

1. 寝具を使わせて泊めない：目黒区の案内によると、旅館業法の「宿泊」は「寝具を使用して施設を利用すること」で、時間単位で利用する施設でも、寝具を使う限り適用されます。「宿泊料」には休憩料・クリーニング代・光熱水道費・室内清掃費なども含まれます。旅館業法の許可を受けずに宿泊営業をすると法律違反です。
2. 賃貸物件は貸主の承諾を取る：民法第612条は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借物を転貸できず、違反して第三者に使用させたときは、賃貸人が契約を解除できると定めています。契約書の使用目的と、第三者に使わせることへの承諾を確かめます。
3. 飲食を出すなら別の許可を確かめる：レンタルキッチンや貸切カフェで、自分が料理を作って出す場合は、飲食店の営業許可などが関係します。詳しくは飲食店の開業に必要な許可と資格をご覧ください。

泊まれる施設として貸したい場合は、旅館業法の許可か住宅宿泊事業法の届出が必要です。民泊の届出と簡易宿所の違いは民泊の始め方にまとめています。

レンタルスペースの始め方

始める前に、物件の契約より先に「その部屋を貸してよいか」と「何に使われるか」を決めておくと、やり直しが少なくなります。

1. 用途と利用者を決める：会議・撮影・パーティーなど、誰がどんな目的で使う部屋にするかを決めます。用途で必要な広さ・設備・防音が変わります。
2. 物件と契約を確かめる：賃貸なら、第三者に時間貸しすることを貸主が承諾しているかを確かめます。自宅や既存の店の空き時間を貸す方法もあります。
3. 設備をそろえる：机・椅子・Wi-Fi・空調・照明など。無人で運営するなら、スマートロックや見守りカメラも検討します。
4. 予約サイトに掲載する：手数料・入金のタイミング・補償・キャンセル規定を比べます。インスタベースのように初期費用・月額費用が0円で、成約手数料だけの形もあります。
5. 料金を決めて予約を受ける：曜日・時間帯ごとの料金と、最低利用時間を決めます。最初の予約と口コミが入るまでの期間を見込んでおきます。
6. 数字を毎月見る：予約で埋まった時間、手数料を引いた売上、固定費を月ごとに記録し、続けるかどうかを判断します。

ゼロから作るか、買うか、任せるか

レンタルスペースは、ゼロから作るほかに、運営中のスペースを買う方法と、運営を任せる方法があります。

運営中のスペースを買った中小企業診断士は、それぐらい安く引き継がないと初期投資の回収に時間がかかりすぎるとして、価格が下がるまで待ってから買っています。交渉の段階で売上構成の開示を渋る売り手とは、交渉を中断するとも話しています。

「レンタルスペース フランチャイズ」で探す人もいますが、資料で確かめられたのは、物件オーナー向けの運営代行という形でした。任せる場合は、運営代行の費用と予約サイトの手数料の両方を引いて、手元に残る額を計算してから決めます。開業費用全体の目安は開業資金はいくら必要？で、日本政策金融公庫の調査の数字を紹介しています。