民泊の始め方｜年180日の届出と簡易宿所の違い、古民家宿など3つの実例で見る開業資金

民泊は、住宅宿泊事業法の届出なら年180日まで、旅館業法の簡易宿所の許可なら日数の制限なく営業できます（観光庁 民泊制度ポータルサイト）。どちらを選ぶかで、使える建物も、売上の上限も変わります。ここでは公的機関の情報と、実在する3つの宿の数字から、民泊という事業の特徴と始め方をまとめます。

民泊とは？3つの制度の違い

民泊とは、住宅（戸建てやマンションなど）の全部または一部を使って、旅行者などに宿泊サービスを提供することです。法令上の明確な定義はなく、観光庁は一般的な呼び方としてこう説明しています。

2018年6月に住宅宿泊事業法が施行されてからは、次の3つの方法から選ぶことになりました。

出典は観光庁「民泊制度ポータルサイト」の3つの制度比較です（2026年10月26日閲覧）。特区民泊は、国家戦略特区に指定された自治体でしか使えません。

住宅宿泊事業（届出の民泊）の始め方

届出の民泊は、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届け出れば始められます。届出は原則として、観光庁の「民泊制度運営システム」を使います。

1. 建物が「住宅」に当たるか確かめる：台所・浴室・便所・洗面設備の4つが必要です。浴室は浴槽がなくてもシャワーがあれば足ります。人が住んでいる家、入居者を募集している家、別荘のように年1回以上は使っている家が対象で、居住の履歴がない民泊専用の新築投資用マンションは対象外です。
2. 貸主・管理組合の了解を確かめる：賃貸なら貸主が民泊目的の転貸を承諾していること、分譲マンションなら管理規約で禁止されていないことを確認します。
3. 消防に相談する：届出の前に、管轄の消防署で「消防法令適合通知書」を入手します。
4. 管理業者への委託を決める：居室が5つを超える場合や、宿泊中に家主が不在になる場合は、住宅宿泊管理業者に管理業務を委託します。不在とみなされない外出は原則1時間（買い物の事情などで2時間程度まで）です。
5. 届け出て、宿泊実績を報告する：営業を始めたら、宿泊日数などを2か月ごとに報告します。

喫茶＆宿ポパイは、この届出の民泊です。2022年3月に民泊として届け出て、喫茶店と同じビルの空き部屋でゲストハウスを開きました。客室は2人までの個室が2つと、6人までの相部屋が1つです。

簡易宿所（旅館業）を選ぶとき

簡易宿所は、宿泊する場所を多数人で共用する構造の施設で、宿泊料を受けて人を泊める営業です（厚生労働省）。日数の制限がない代わりに、旅館業法の許可が要ります。

• 申請と事前相談の窓口は、施設がある都道府県（保健所を設置する市・特別区を含む）です。
• 客室の延床面積は33㎡以上が原則で、一度に泊める人が10人未満なら「3.3㎡×人数」以上で許可を受けられます（2016年4月の改正）。
• 地域によっては旅館業の立地が禁止されていたり、建築基準法の用途変更の手続きが必要になったりします。
• 「体験料」など別の名目でも、実質的に部屋や寝具の使用料なら宿泊料とみなされます。許可も届出もなく営業すると、旅館業法第10条の罰則の対象です。

収益モデル：泊数×1泊の単価

民泊の売上は、売上 ＝ 泊まった日数 × 1泊あたりの単価で決まります。届出の民泊は日数が年180日までなので、どれだけ予約が入っても、1年の約49%（180÷365、編集部の計算）しか売れません。

観光庁の集計（2026年6〜7月の2か月間）では、全国の届出住宅1軒あたりの実績は次のとおりでした。

2か月（61日）のうち15.4日なので、平均すると約4分の1の日に泊まり客がいた計算です（編集部の計算）。宿泊者の57.5%は外国人でした。2026年9月15日時点の届出住宅数は43,037件で、届出67,932件のうち24,895件はすでに事業を廃止しています。

実例：開業資金をどう集めたか

ëighten（山梨県北杜市）は、築100年の古民家を夫婦で改修した宿です。READYFORのページで、総事業費600万円の内訳を公開しています。

600万円のうち150万円をクラウドファンディングで募り、残りは自己資金でまかなう計画でした。集まった金額は222万9,000円、支援者は143人です（ページの表示）。

喫茶＆宿ポパイ（愛媛県伊予市）は、まず地元の金融機関から借り入れ、さらに宿泊券や食事券を前売りするクラウドファンディングで、消防設備や電気工事の費用を集めました。目標100万円を6日で達成し、最終的に200万円を超えています。

La Union（福島市）は、空き家として放置されていた駅近くの物件を、オーナーと直接交渉して借り、ゲストハウス＆カフェにしました。日本政策金融公庫の創業事例集によると、外国人客でほぼ満室で稼働し、外国人向けの無人宿泊施設を2号店として開いています。今後は100ベッドを目指すそうです。

始め方の順番

1. 制度を選ぶ：年180日を超えて営業したいか、住居専用地域か、を先に決めます。
2. 自治体の条例を調べる：観光庁のポータルサイトに各自治体の窓口がまとまっています。条例で営業できる期間や区域が狭められていることがあります。
3. 物件の条件を確かめる：設備（台所・浴室・便所・洗面）、貸主や管理組合の承諾、消防の基準を先に確認します。
4. 資金を集める：ポパイやëightenのように、宿泊券の前売りを兼ねたクラウドファンディングは、資金と最初のお客さんを同時に集められます。
5. 小さく始めて広げる：ポパイは先に喫茶店を再開して実績をつくり、1年後に宿を開きました。